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选择楼层应该注意的三个问题
选择楼层应该注意的三个问题 如何在众多房产项目中挑选出适合自己居住的房屋便成为当今购房者最为关心的问题，除户型、物业服务、社区环境等因素要考虑之外，专家指出，楼层的选择同样不能忽视。
■窗外景观 楼房的一层拥有独特的花园景观是显而易见的。因为开发商往往会将贴近一层房屋的部分社区花园绿地辟为该层业主的私家花园，加之该私家花园本来就是与社区绿地相连，也就无形中在视觉上增大了私家花园的面积，这使得居住在该层的业主坐在自家客厅中就仿佛外面整个花园都成了自己的私家花园。
楼房的二至六层属于俯视景观的楼层。也就是说，人坐在客厅里就可以俯瞰位于楼下社区的绿化景观。越是偏上的楼层越能将整个社区的花园绿地尽收眼底，于是这里的人欣赏的是社区的整体设计效果，特别是楼下的花园会呈现出另一派高空的美景。
十层以上的高层，人的视野可以到达很远的地方，景观变得更为辽阔。 而六至十之间的楼层，往往只能看到对面的楼房，景观自然就会稍逊一筹。
■生活便利 在日常生活中电梯对家住高层的人们十分重要，特别是中老年或身体欠佳人群。一般来说，近两年开发的商品房都配备了24小时电梯，年头较短性能较好，不易损坏。在这种情况下，购房者不必过分考虑电梯的损坏有可能带来的麻烦。但如果购房者要选购普通社区的高层楼或年头在5年以上甚至更久的楼盘，电梯对生活的影响就不可忽视了。
■安全因素 安全因素主要是针对选择居住在普通社区的购房者来说的。由于普通社区的保安系统较之商品房有一定的缺陷，致使小区治安不能得到很好的保障。在这种情况下，购房者选择较高的楼层会比较安全。
如何挑选称心商品房
如何挑选称心商品房？ “五挑”一个不能少
一 挑价格 目前房地产市场处于阶段性供过于求，购房者在选择方法、价格时，大有回旋余地。特别是有些开发商为了加速资金周转，不惜以接近成本价甚至以成本价进行经销。购房者应适时抓住机遇，挑选购买升值潜力大、质量有保证、价格低廉的楼房。
二 挑地段 所谓地段即指商品房所处的地理位置。一般情况下，老年人多选择靠医院较近，便于就医看病的城区或郊区地段，那里有利于老年人生活起居。青年人多选择城中闹市区的黄金地段，那里便于互相之间交往及上下班。有小孩子上学的家庭大多选择靠近学校的地段，以便于孩子就近入学。当然，还要根据购房者各自家庭的经济实力而定。
三 挑质量 挑质量的实质是挑毛病。可以从下述两方面入手。首先，查阅档案资料。主要查看各种建材生产厂家及产品合格证书、各道施工工序质量监督验收单、工程竣工验收报告、工程质量等级等资料。其次，从表面细看外观。土建工程外表只能看墙柱和地基是否下沉、墙外是否有裂缝、层面是否渗漏等。装饰工程查看地面是否平整，内外粉刷、油漆是否平整光滑等。
四 挑环境 挑选好的住宅环境，对于提高人们的生活质量大有益处。购房时应挑选商品房小区内绿草成片，绿树成荫，环境幽静而雅致，水和电等生活设施齐全，并能为住户提供休息娱乐的场所。
五 挑开发商 购房者在购房时，更应对房地产开发商进行多方了解，比如开发商具备不具备房地产开发经营主体资格，商品房建设项目是否合法，土地使用有无批件，开发资金实力如何，是不是靠预付款来维持工程进度等等。总之，一定要挑有信誉的房地产开发商，以减少售后之忧。
购买新盘的七大理由
理由一：新楼开盘时价格最划算 低开高走是绝大多数楼盘的销售方式，大家买楼都喜欢买涨不买跌，因此，同一楼盘的开盘价格往往会比后期的销售价格低上５００～１０００元／平方米。开盘阶段的价格肯定是整个销售期间最便宜的；其次，市场千变万化，刚开盘的阶段，发展商对自己的项目多少有些心里没底，价格是不是高了？新推出的户型对不对路子？所以，他们常常会推出部分低价房，看看市场的反应；同时，开盘阶段也是发展商资金压力最大的时刻，所以，也希望薄利多销，先通过快销及时回款；第三，发展商都希望销售来个开门红，有个好势头才能带动后期的热销，因此开盘头几天，也往往会推出很多临时的折扣方案，优惠政策；第四，现在市场竞争比较激烈，方圆不到一公里的范围内，同价位的楼盘常常有三五个之多，所以新盘往往会参考周边楼盘的情况，要么品质明显高一块，要么价格明显低一块，以争取更多的客户。
理由二：新盘投资机会多 新盘的投资机会明显比老盘多。要么租房，要么炒房，大多数业主投资房产就这两种方式。只要发展商配合、默许，新盘就能炒。东部不少热销楼盘，尤其是些小户型楼盘，都存在炒房的现象，甚至是业务员自己炒房，显然，老盘没多少炒房的空间。即使从租房角度看，新盘老盘也各有优势，新盘便宜，接近现房的老盘则可以迅速以租养贷。
理由三：新盘户型更合理 市场经验丰富的发展商往往在户型设计阶段会仔细研究几个问题：周边哪种户型卖得最好？周边老盘销售过程中暴露的户型缺陷有哪些？已经入住的同类楼盘内暴露的设计缺陷有哪些……“新盘总是踩在巨人的肩膀上，所以户型总是可以购买到的，最合理的。”
理由四：新盘的空间变换更丰富 盖了多年的普通商品房后，不少发展商有种想玩把艺术的心态，希望通过些新颖的、实用的空间变化吸引客户，这点在新盘体现尤为明显。创新总是有风险的，但是，创新与否是发展商的权利，购买与否是购房者的权利，从这点看，购房者是无风险的。当然，购房者所接受的新的空间变化，很快会作为设计经验体现在新盘的设计中。
理由五：新盘的技术是最前端的 新盘的创新风险同样体现在建筑技术上。用最新的技术，已成为市场上部分热销楼盘的秘诀。
理由六：新盘的服务是最到位的 每销售一个项目对发展商来说都是一个探索的过程，用什么样的方法才能让买家对产品更直观、清楚？销售上应该增加什么样的服务，才能吸引买家？入住阶段应该怎么服务，才能避免纠纷，让业主尽量轻省些？装修怎么配套，才能让业主既方便，又能实现个性化的装修，还要享受集体购买的折扣……
一个成功的发展商总是会即时地把以往项目的经验，周边项目的优点迅速地移植到自己的新盘操作中，甚至从设计之初，就考虑入住潜在的纠纷点，将产品做得更细致。所以新盘的服务配套也是有很大的优势的。
理由七：新盘附加值总是最丰富的 新盘的附加值往往在前人的基础上，更实用、丰富。比如在城市边缘组团的教育配套。老城区改造项目比较关注在会所内增设时尚运动……
总之，在前人的基础上演化出的新盘性价比、实用性上的优势是老盘无法比拟的。
如何选择适合自己的付款方式
很多人在面对购房付款时,不知应采用哪一种付款方式为好,是一次就交足房款呢?还是采用分期付款呢?其实,如果您收入颇丰,手头宽裕,又有足够的购房款,那么,采取一次性付款的方式是比较合算的.因为一次性付足房款,房产商都会在房价上给予一定的优惠.同时,您拥有了房屋的产权,可以根据市场行情随时将房屋进行市场交易,一旦出现预想不到的情况,也能随心所欲地进行处置.
另一种情况就是分期付款，采用这种方法最大的好处是可以缓解资金上的压力，使普通消费者买房成为可能。分期付款买房具有以下特点：
1．房屋的交付与价款的支付不是同时进行，而是房屋的交付在前，价款的全部支付在后；
2．房屋所有权转移与房屋的交付占有也不是同时进行，一般房屋交付购房者占有后，售房人仍保留房屋的所有权，直到购房者全部付清房价款；
3．购房人不履行支付价款的义务时，售房人可以收回房屋。
如果您已参加了住房公积金，则可申请公积金低息贷款；您也可以考虑将自己的钱存入银行或购买债券，以所得利息来支付分期付款的本息。
购房知识知多少
使用权房――使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
公房――公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。
廉租房――廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
私房――私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。
共同共有房产――共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
哪种房型适合您
不同类型的房子，在使用功能配置、平面布局、舒适程度、环境特点以及房价等方面都是有差别的。
一、功能要求。
凡成套单元住宅，必须具备如下几个功能空间：卧室（居室）、厅（起居室、过厅、门厅、餐厅）、厨房、卫生间、储藏室、过道、阳台（二层以上）。各类功能空间既有满足基本要求的面积指标，也有达到最佳使用效果的面积指标。由此看来，在一套住房面积数确定了的情况下，设计成什么样的户型，在这个确定户型内如何分配各功能空间，将直接关系到该套住宅的使用合理性及使用效果。
二、现代住宅户型特点。
住宅的户型设计受制于功能要求、建筑结构、进深（跨度）及各单元的户型比（各户型的数目比例）。随着人们生活水平的提高和设计观念的转变，在结构允许范围内，现代住宅户型设计发生了一些变化：1.户型逐步扩大，在以二、三居室户型为主体的情况下，适当扩大三、四居室户比例；2.强调厅的重要性，扩大厅的面积，尽可能把暗厅调整为明厅，减少厅内部的交通功能。空间相连、通透的厅往往被划成若干个功能区——起居室、餐厅、门厅，既是整体，又有分隔；3.适当增加厨房、卫生间使用面积，完善其内部功能，提高使用率和舒适性；4.居室面积不求大，要求面积指标适当，大小居室比例合适，严格区分主卧、次卧；5.有些高级住宅还增加卫生间数目，在主卧室设置卫生间，别墅基本每层都有卫生间。
上述这些变化会在使用上变得越来越合理，但对于购房者来说，却不一定最经济实用，因为住宅中的每一平方米的代价都是相同的，但置于不同的功能空间其发挥的效用则是不同的，以狭小的居室换来宽敞的卫生间并不可取，“三大一小一多”的“大”和“多”都要适当，这一点请购房者务必注意。
三、特殊户型的设计。
特殊户型指有别于普通户型的立体处理及平面处理，主要包括：1.跃层式住宅。一套单元住宅占据了住宅楼的两层，有室内楼梯相连，下层为客厅及服务性房间，上层为主人及家里其他人员的卧室、起居室，增加了内部活动的私密性、扩大了单套住宅的面积，居室、厅、卫生间都较一般户型增多。2.复式住宅。根据每套住宅内部功能特点，压缩某些功能占用空间的高度，上层与下层住宅空间互相借用，达到建筑面积不变情况下增加内部住宅使用面积的效果，但这种住宅在功能安排及使用的舒适性上并不理想。3.空壳设计。在框架结构住宅楼内，除将户与户之间隔断做好，户内厨房、卫生间设施做好外，户内各厅、室之间仅在设计上进行理想分隔，而在工程上不做任何隔断，每户成为一个“空壳”，各套住宅内隔断由住户根据自己的爱好自由安排。这是一种全新的住宅设计观念，在充分考虑人们对住宅共同需要的前提下，满足不同人对住宅功能的特殊要求，以适应个人偏好和经济状况的差异，以不变应万变，以简单应复杂。
二手房地产买卖的办理
（办文窗口：顺德区行政大楼西座 咨询电话：2836231、2836234）
一、需提交资料（复印件须提供原件校对）
（一）《房地产权证》；
（二）房地产所属镇（街办）地方税务局开具的“销售不动产通用发票”（个人出售住宅不要求提交）；
（三）房地产权证附图复印件：（每一新产权人1份，大小规格：A5）
（四）身份证明：
1、个人提供身份证复印件：
2、企业提供工商营业执照复印件及法定代表人身份证复印件；
3、事业单位或社团组织提供法人代码证复印件及负责人身份证复印件；
4、国家机关的，提供上一级行政主管部门出具的法定代表人或单位负责人证明及法定代表人、单位负责人的身份证复印件；
5、单位授权他人代理的，提供授权委托书及受托代理人个人身份证复印件；
6、个人授权他人代理的，提供公证的授权委托书及受托代理人个人身份证复印件；
7、境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经见证或认证。
（五）有关房地产转移的证明文件：
l、房地产买卖的提交：房地产买卖合同（涉外房地产买卖，其合同须经公证）；
2、强制性转移、拍卖房地产过户的提交：
（1）人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、协助执行通知书；
（2）拍卖成交确认书、拍卖价款发票。
3、房地产作价入股的提交：入股协议及主管部门的批准文件；
（六）国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业及金融系统出售非工业用途的房地产，必须公开交易。并须提交区（镇、街办）公有资产管理部门同意意见（金融系统的提交上级主管部门意见）：
村（居）、 股份社及其所办企业出售房地产须必须公开交易，并提交集体资产管理委员会（办公室）或农办意见，并须村（居）、
股份社2/3以上村（居、股民）代表通过。村民出售其集体土地性质住宅，须提交村委会、股份社同意意见。
（七）区级企业转制赎买的房地产转让，须提交区公有资产管理委员会（办公室）同意意见（法院裁定强制过户除外）。
上述资料齐备，填写下列表格（由交易中心或镇办事处提供）
（八）《顺德区房地产转移登记申请书》；（ 1份）
（九）纳税申报表；（一式3份）
（十）《划拨国有土地使用权补办出让合同书》（一式3份、，已办土地出让或维持土地划拨的免）
（十一）《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》（一式4份，办理集体非农建设用地流转的需填写）。
以上需提交资料无说明复印件的即为原件，说明复印件的需提交原件校对。
二、税费项目及标准：
买方
（一）契税：按课税价的3％计征，个人购买普通住宅按课税价的1.5％计征（代财政
局征收）；
（二）交易手续费：3元／平方米建筑面积，工业用途房地产按 0．75元／平方米建筑面积计收；
（三）土地收益金：按顺府发[2003]35号文规定收取（土地已出让或维持划拨的免）。
（四）土地流转收益金：（办理集体非农建设用地流转的需缴交）按流转土地价格的10％计收。（此费由买卖双方确定由哪一方负责）
卖方
（一）交易手续费：3元／平方米建筑面积，工业用途房地产按0.75元／平方米建筑面积计收；
（二）优惠价房转让增值费：（房改房转让须缴交）按增值部分的20％计收，单门独
户类房改房，还须按用地面积缴交200元／平方米的地价款。
三、转移登记核准期限
（一）大良街道办事处件：30个工作日，需补办土地出让手续的35个工作日（自区土地房产交易中心收发文部接件之日起）。
（二）大良街道办事处以外各镇（街办）件：20个工作日（自自区土地房产交易中心收发文部接件之日起）。
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